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案例概况
在城中村改造过程中，湖北省武汉市汉阳区江堤街向阳村依照相关政策配置了村集体产业用地。由于长期未能引入优质产业，该产业用地处于低效利用状态。为盘活集体资产，提高集体经济收入，向阳村以村民入股的形式成立村办企业——武汉向阳物贸发展有限公司，按照运营前置、设计并行的方式，启动向阳教育产业园项目建设，实现了“资源变资产、资金变股金、村民变股民”，推动多方利益最大化。
主要做法
规划引领，实施运营前置。汉阳区立足自身优势，采用“定位+策划+规划+产业招商”的模式，编制存量城中村产业用地盘活利用专项规划，针对每个城中村的地理位置和招商优势，实施产业用地“一村一策”研究，包括业态策划、智慧决策、建设指引等。在此基础上，该区形成产业用地正负面清单，通过精准产业细分，实现城中村产业用地功能创新。
多方联动，提升土地利用效能。政府搭建统一招商平台，建立上下连贯的沟通和协商机制。区政府主导产业用地招商，尤其是对位于市、区战略产业发展区域以及集中连片、规模较大的产业用地，进行统一招商，避免低档同质项目重叠运营，促进多元化多业态发展。同时，村集体完善集体资产监管联席会议制度，以招商平台为支撑，通过民主决策积极盘活集体资产，促进产业提质增效和土地资源集约高效利用。
优化资源配置，实现土地集约高效利用。汉阳区持续优化用地布局，充分挖掘向阳村边角地等的使用价值，开发成校园“微地形”和学生劳动教育基地，提高土地利用效率。建设方案在满足学校建设规范强制性建设标准的前提下，通过增加建筑层数、深挖地下空间实现建筑功能的复合利用。建筑物5层及以下为学生教学活动空间，6层及以上用于行政办公、后勤及教职工配套等，采用“人防设施+停车设施+商业办公用房”功能分区，实现建筑功能复合利用。汉阳区自然资源和城乡建设局主动协调房管局，以及勘测院等技术单位开展测绘工作，在办理不动产首次登记时，提前预审，压缩不动产权证书办理时限，保障村民的合法权益。
“规建管”一体化审批，提高服务效能。汉阳区局还推动建立“高效办成一件事”工作机制，一方面，根据规划确定的产业业态、用地强度、项目的建筑设计以及分期建设计划，在规划论证阶段提前进行方案研究，确保建设单位拿地后即可按照论证方案进行申报；另一方面，联合区行政审批局、区建设局等单位，提前对相关问题及前置条件进行研判，并组织招投标、施工许可等相关职能部门形成专班，将审批流程由“串联”变为“并联”，短期内完成从立项到施工许可的审批。
（本期案例由湖北省武汉市自然资源和城乡建设局提供）
案例评析
通过一系列机制创新，向阳村教育产业园项目以功能转换激活低效资产，以运营前置锁定长期收益，精准对接区域公共服务短板，成功将“沉睡”的产业用地转化为稳定运营的集体资产。
全域规划，为低效产业用地盘活提供科学依据。汉阳区站在全域产业发展角度，编制相关专项规划，围绕市、区经济产业发展目标，明确了城中村产业用地的发展方向和业态类型，为低效产业用地盘活提供了科学依据。同时，该区创新规划布局、停车配套和建筑形式，既满足现阶段教育发展需要，又为今后转型其他产业预留可能。
因地施策，有效避免同质化竞争。区域范围内已建和正在招商的产业用地业态较为固化，结合区域功能需求，项目创新采取“教育培训+互联网”的发展模式，引进多家教育机构形成教育服务产业集群，提升汉阳区教育行业整体品质。此举既补齐了区域公共服务短板，又形成了与周边商业体系的差异化优势，满足了村集体长期稳健收益的需求。
政策配套，保障村民合法权益。根据《中共武汉市委 武汉市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，“产业发展用房按照劳动力人均不超过160平方米的标准，在还建或开发用地内集中配建。对于已经批准的改造方案中确定的产业用地，可按照节约集约用地的原则，在符合城市总体规划的前提下，适当提高用地开发强度，但要按照规定程序办理，并补办土地出让手续、缴纳土地出让金”。上述工作完成后，用地单位可凭产业用地的用地批文依法申请办理不动产登记。
（本期源自i自然全媒体 点评作者为中国国土勘测规划院乌日娜）
